乔金亮:用集体土地建租赁房需分好“蛋糕”
试点的根本起点是为了处理新市民的租房需求,一起添加农人的产业性收入,不是为了处理城市建造的用地目标,也不是鼓舞本钱到乡村圈地建房。因为相对国有土地大幅降低了土地本钱,带来了增值收益,更应该做到建造和运营的揭露通明。既要维护企业合法出资报答,更要在收益分配中向乡村团体、农人歪斜,让广阔农人看到真实利益日前,国土资源部宣告将在全国13个城市展开团体建造用地建租借住所试点,被以为是构建购租并重住所系统的重要一步。笔者以为,这也是城乡一致建造用地商场构建的要害一步。试点从租借商场下手,在某种程度上打破了城乡二元土地结构,因为释放了农地的增值空间,更要保险处理好蛋糕的分配问题。所谓城乡二元土地结构,是说我国土地分为国有和团体两大类,开发商有必要在国有土地上建造商品房,乡村建造用地只能内部运用,用作农人宅基地、乡村公益用地或乡镇企业用地,即农地农用。关于其他主体或用处,有必要经过征地程序,变更为国有土地。除特别景象外,现行的土地管理法制止乡村团体建造用地直接进入商场。因而,城镇居民到乡村购买宅基地、农人住所等所谓小产权房,无法取得大红本,也不受法律维护。农人在团体建造用地上建房租借,并不是什么新鲜事。以往,在一些城市的城郊接合部,村组自发地建租借房,但因为存在消防危险,寓居条件和配套设备也相对较差,很难取得规划同意,存在违规要素。2012年,北京、上海获批展开团体租借住所试点,有关部门提出了严厉批阅、部分试点、关闭运转、危险可控的要求。本次试点以存量土地为主,不占用犁地,要求符合规划,还有不动产挂号作维护,一起只租不售。党的十八届三中全会提出,在符合规划和用处控制前提下,答应乡村团体经营性建造用地出让、租借、入股,实施与国有土地平等入市、同权同价。本次团体租借住所试点虽不是完好意义上的农地直接入市,但符合了上述变革精力,既有利于盘活低效团体建造用地、添加乡村团体和农人收入,也利于处理外来人员寓居问题、改进城郊经济社会环境。土地收益的归属分配是试点核心问题。应当看到,试点的团体租借住所产权人仍是乡村团体经济组织,土地性质不变,仍是乡村团体建造用地。因而,乡村团体具有挑选是否建造、以何种方法运营租借房的权力,既能够自行开发运营,也能够经过联营、入股等方法建造运营。考虑到出资主体的多元化,这个过程中尤其要处理好各方联系。试点背面的多重权力联系与深层利益联系,就像硬币的正反两面那样相伴共生。试点的根本起点是为了处理新市民的租房需求,一起添加农人的产业性收入,不是为了处理城市建造用地目标,也不是鼓舞本钱到乡村圈地建房。因为相对国有土地大幅降低了土地本钱,带来了增值收益,更应该做到建造和运营的揭露通明。既要维护企业合法出资报答,更要在收益分配中向乡村团体、农人歪斜,让广阔农人看到真实利益。实际上,乡村团体建造用地入市探究已有10多年,但因为利益关联度大、触及面广,面对的体系机制妨碍很大,一向难有实质性打破。城乡构成一致的土地商场不只触及乡村土地制度变革,还触及规划、金融、税收等配套变革;与国有建造用地商场比较,乡村团体建造用地商场更为杂乱,这些都要求试点与乡村产权制度、乡村社会管理等乡村综合性变革和谐推动,分好企业和乡村团体的蛋糕,统筹不同农户之间的利益。整体看,无论是团体租借住所试点,仍是团体经营性建造用地入市,都是以城乡一体化为总目标,赋权于农,让利于民,既久远处理城镇化进程中的土地管控难题,也为房地产调控长效机制供给商场化手法。变革适应了商场经济的要求,但也面对诸多困难,要在试点基础上审慎推动,尤其要维护好农人利益。

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